诡异的楼市:开发商仍在疯狂抢地!
稿件来源:作者系深圳商报编委
刘晓博
财经媒体近期发布了一条消息:2018年前两个月,开发商仍然在疯狂拿地。 这条新闻有如下看点: 1.据中原地产统计,今年前2个月,50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿,相比2017年同期的4019.2亿上涨达60.5%。 2.土地出让金收入最高的是杭州,达到591.5亿同比上涨250%;其次北京564亿同比上涨346%。苏州、武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市出让金额超过100亿。 3.土地溢价率普遍保持低位,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的数额。 4.房企普遍认为,2018年仍然是调控高压年。但他们同时认为,调控年也是拿地年。不过,房企拿地态度会有所谨慎。” 开发商仍然疯狂拿地至少说明了以下几点: 1.开发商仍然看好后市,而且坚信房地产调控是有周期的,目前的紧缩不会维持太久; 2.开发商资金链条不算紧张,仍然可以支撑土地出让金以60%的速度增长;而2017年全年土地出让金的增幅则只有40%左右。开发商负债率都非常高,为什么仍然能在“去杠杆”的大背景下这样大把花钱?这个大家自己思考吧。 3.开发商疯狂拿地的第三个逻辑,则是“迅速做大规模”的冲动。 对于开发商来说,“小而美”是不存在的,最终只能是“小而没”。还记得去年两个交易所收紧房企发债时的规定吗?如果你不是国营房企、公司没有上市,那么你必须是房企100强,否则免谈发债事宜。 所以,对于房企来说,做大永远是正确的。怎样才能做大?只能是千方百计借钱,疯狂拿地。然后尽量上市,如果A股借壳不行(IPO不允许),就上H股。 4.开发商疯狂拿地的第四个逻辑,是看好“新一轮城市化”和中心城市的“抢人时代”。 什么是“新一轮城市化”?其实就是京沪以外的城市全面进入“抢人时代”。北京和上海资源太好、人气太旺,只能被迫转向“选人时代”;而深圳、广州仍然在“抢人时代”,鼓励外来人口流入。至于二线城市、三线城市,也全面进入了抢人时代。 中心城市进入“抢人时代”,则意味着中国的城市化全面进入了“大城市化”和“城市圈化”时代。杭州为什么土地收入第一?苏州、济南、武汉、重庆、天津这些城市为什么土地供应量剧增?都是因为落户门槛更低,人口增长迅速,不增加土地供应不行了。 看懂了上述四大原因,就不会被当前媒体上关于楼市的“胡言乱语”所蒙蔽。周期永远存在,通胀贯穿人生,珍惜每次调控,抓住有人口增量的高级别城市,有必要的时候甚至迁移自己的户口。这句话,就是我送给大家的建议。但是注意,你不能炒房,炒房是危险的,房价短期走势是很难预测的。 (作者系深圳商报编委)
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